广州宅基地房转让暗流涌动

    81平方米两房单位仅售10.8万、76平方米的三房单位仅卖10万、56平方米的两房单位也仅为7万……算下来每平方米的价格还不到2000元，这样的房价确确实实出现在现阶段的广州，但这些房子不是商品房，也不是房改房，而是城中村里的宅基地住宅。因此，有律师及房地产人士提醒市民，目前宅基地房的转让尚未得到法律保证，若购买将存在极大风险，奉劝消费者谨慎购买这类住宅。

　　宅基地交易城中村常见

　　记者日前在广州大道北的蟹山村就看到，一个小小的士多店面，门前贴满房屋租售信息：81平方米两房单位仅售10.8万、76平方米的三房单位仅10万、56平方米的两房单位仅为7万等等，每个牌子都有一条相同的信息：有宅基地证。

　　除蟹山村以外，记者了解到位于中山大道的棠下村附近也有同样的情况。属于该路段的某村集资房小区，有人以不到30万的价格出让一套80平方米左右的两房单位，单价仅为3000多元/平方米，而这一小区目前虽然有房产证，但都集中由该村委保管，也就是说虽然买卖双方进行了交易，但房产证是无法转名的，新业主也是无法拿到该房子的权证。

　　类似以上的城中村宅基地“地下交易”情况，目前在广州也时有发生。

　　购这类房没有法律保障

　　广东胜伦律师事务所律师赵志刚表示，“按照目前的法律规定，城中村的宅基地是不能转让的，除非是权利人死亡后由继承人继承，否则是没有法律保障的。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，宅基地都是供应给本村人使用的，非本村人要购买，没有法律上的保障。如果这些人购买后，一旦遇到拆迁或其他纠纷，非本村人没有相关的产权，利益将得不到保障。

　　赵志刚同样表示，虽然目前并没有追究违规出让宅基地行为的法律责任规定，但这在行政上属于不允许的行为。他透露，之前有些市民曾经咨询过他关于宅基地转让的问题，为此他还特意去房管局询问过，“当时房管局的回复是，即便是本村人之间的转让，也不给予过户登记。”也就是说，宅基地除继承以外，无论是以何种方式私下交易，都是得不到法律的认可和保障的。

　　广州著名房地产专家韩世同认为，目前虽然这些宅基地房子的交易没有出现太多的问题，但由于购买人没有法律上的保障，万一出现矛盾，或以后的价格变了而产生纠纷的话，他们的利益将得不到任何的保障。

　　虽然消费者已认识到购买宅基地房所存在的风险，但为何还如此热衷购买？业界人士表示，当中最大的原因是因为目前广州房价高企。目前广州大道北的商品房销售均价为8000元/平方米左右，而中山大道东一带更是超过10000元/平方米，与之相比，购买宅基地住宅，价格仅为同路段商品房的20%～30%，巨大的差额，让不少消费者铤而走险，在明知购买宅基地房子存在巨大风险的情况下依然购买。

　　粤有望试点上市流通？

　　有消费者表示，年初新出台的《物权法》删除了关于宅基地不得上市流通的条款，这就意味着，国家对宅基地上市流通的问题有所松动，至少没有明文禁止了。7月初更有消息称，广东省国土资源厅向省政府上报的《关于加强农村宅基地管理的通知》有可能在近期通过审批，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，并拥有收益权。

　　一系列的遐想空间，让一些买不起商品房的消费者对廉价的宅基地房动了念头。黎文江认为，今年初通过的《物权法》没有写入宅基地不允许上市流通，是因为保证未来的农村城市化发展没有太多的障碍，这确实也为目前宅基地的违规出让预留了一定的松动空间。“虽然前不久有消息说广东有望试点宅基地上市流通政策，但目前在尚未有一个明确说法之时，购买宅基地房还是存在极大风险的。”

    宅基地房上市流通不会影响广州楼市

　　如果宅基地真的能够上市流通交易，是否会对目前房价高企、供求紧张的广州楼市造成影响呢？黎文江表示，1996年之前，在白云区曾经有相关的政策，部分宅基地房通过有关部门的甄别，可通过补办一些手续转化成为商品房，并可以上市。当中比如说补缴地价、水电增容费等等，如果把这些费用算在一起，这些房子未必比周边的二手房便宜太多。“宅基地房即便能够流通上市，也是属于二手房的范畴，不会对一手市场产生冲击。但这类房子如果真的能上市流通的话，确实对解决一些夹心阶层的住房问题有一定的帮助。”

　　韩世同表示，目前广州市区内还有很多个城中村，当中宅基地的存量很大，如果政策真的支持宅基地房上市流通，对缓解目前广州市场的供应需求确实有一定的帮助，但当中要制定好相关的规定和手续。他认为，更好的方法是把城中村的土地纳入城市土地管理。“目前广州所谓的城中村已并非真正意义的农村了，随着城市的发展，不应该再保留宅基地，而应该把所有的土地都纳入到城市土地，在统一的土地管理制度下进行规划。”